Has encontrado la vivienda perfecta, has negociado el precio, has firmado un contrato de arras y has entregado una importante cantidad de dinero como señal. Pero antes de la firma final ante notario, recibes la noticia: el vendedor ha fallecido. Es una situación delicada que genera una enorme incertidumbre. ¿Pierdes tu dinero? ¿Se cancela la venta? ¿Qué debes hacer?
Lo primero es mantener la calma. Ante la pregunta clave: ¿sigue siendo válido el contrato de arras? La respuesta es sí, rotundamente sí.
La regla de oro: los contratos y las obligaciones se heredan
En el derecho español, una herencia no solo incluye los bienes y el dinero del fallecido, sino también sus deudas y las obligaciones que contrajo en vida. La firma de un contrato de arras es una de esas obligaciones.
La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte.
Código Civil – Artículo 659
Esto significa que la obligación de venderte la vivienda en el precio y las condiciones que firmaste pasa automáticamente a los herederos del vendedor. Ellos se colocan en la misma posición jurídica que tenía el fallecido.
Los pasos que debes seguir como comprador
Tu objetivo es asegurar la operación y proteger tu dinero. Para ello, debes actuar de forma metódica.
1. Comunicar formalmente tu intención de continuar
Lo más recomendable es enviar un burofax al domicilio del vendedor o, si ya los conoces, directamente a los herederos. En esta comunicación, tras expresar tus condolencias, debes manifestar de forma clara e inequívoca tu intención de seguir adelante con la compraventa en los términos pactados en el contrato de arras. Esto deja constancia fehaciente de tu postura.
2. Identificar a los herederos y esperar a que acepten la herencia
Ahora, tus interlocutores son los herederos. Para poder vender, ellos deben primero realizar una serie de trámites sucesorios: obtener el certificado de defunción, el testamento (o la declaración de herederos si no lo había), aceptar la herencia ante notario, pagar el Impuesto de Sucesiones, etc.
Este proceso causará un retraso inevitable en la firma final. Es importante que seas consciente de ello y tengas paciencia.
3. Verificar la inscripción de la vivienda a nombre de los herederos
El paso final para que los herederos puedan venderte la propiedad es inscribirla a su nombre en el Registro de la Propiedad. Hasta que no consten como los nuevos titulares registrales, la venta no podrá formalizarse en notaría.
¿Qué pasa si los herederos se niegan a vender? El tipo de arras es la clave
Este es el punto más conflictivo. La respuesta depende del tipo de arras que firmasteis.
Si las arras son penitenciales (las más comunes)
Son las que se regulan en el artículo 1454 del Código Civil y permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato.
- Si los herederos se echan atrás: Están en su derecho, pero estarán obligados a devolverte el doble de la cantidad que entregaste como señal (las arras dobladas).
- Si tú te echas atrás: Perderás la cantidad que entregaste.
Si las arras son confirmatorias (si el contrato no dice nada)
¡Mucho ojo a este punto! Si el contrato de arras no especifica claramente que son «penitenciales» o no menciona la posibilidad de desistir, la jurisprudencia del Tribunal Supremo interpreta que son confirmatorias. Esto significa que son un simple anticipo del precio total.
En este caso, los herederos no pueden negarse a vender. El contrato debe cumplirse obligatoriamente. Si se niegan, podrás exigir el cumplimiento forzoso del contrato por la vía judicial, es decir, que un juez les obligue a vender.
Si las arras son penales
Son menos frecuentes. Funcionan como una indemnización por incumplimiento, pero no impiden que se pueda exigir el cumplimiento forzoso. Si los herederos no cumplen, deberás ser indemnizado con el importe de las arras y, además, podrás exigir judicialmente que se complete la venta.
Posibles complicaciones a tener en cuenta
- Desacuerdo entre herederos: Si hay varios herederos y no se ponen de acuerdo para vender, deberán resolverlo entre ellos, incluso acudiendo a un juez. Esto puede alargar aún más los plazos.
- El precio no se puede cambiar: Los herederos están obligados a respetar el precio de venta que se pactó en el contrato de arras. No pueden exigirte más dinero.
- Plazo para la firma: El plazo que se fijó en el contrato para la firma ante notario queda lógicamente en suspenso hasta que los herederos completen los trámites de la herencia.
En conclusión, el fallecimiento del vendedor es un contratiempo que retrasa y complica la compraventa, pero en la mayoría de los casos no la anula. El contrato sigue siendo válido y los herederos están legalmente vinculados. La clave para determinar el desenlace final estará en el tipo de arras que se firmó.
Esta es una situación legalmente compleja con muchas variables. Proteger tu inversión y tus derechos como comprador requiere una actuación rápida y precisa. Es imprescindible contar con el asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario y sucesorio que te guíe en cada paso del proceso.