Ya seas inquilino o propietario, si vas a firmar un contrato de alquiler de vivienda, hay una ley que se convierte en la norma fundamental de vuestra relación: la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esta ley ha sido modificada en numerosas ocasiones, la última de forma muy significativa por la Ley por el Derecho a la Vivienda. Conocer sus puntos clave es esencial para firmar un contrato con seguridad, defender tus derechos y evitar conflictos. Esta guía desglosa los aspectos más importantes de la LAU actual.
La duración del contrato: ¿cuánto tiempo puedo estar en el piso?
Este es uno de los pilares de la ley y una de las principales fuentes de protección para el inquilino. Olvídate de los antiguos contratos de un año; la estabilidad del inquilino es ahora mucho mayor.
- El plazo mínimo legal: Aunque firmes un contrato de un año, la ley te da derecho a permanecer en la vivienda hasta un mínimo de 5 años si el propietario es una persona física, o hasta 7 años si es una empresa o un «gran tenedor». El propietario está obligado a aceptar estas prórrogas anuales.
- La prórroga tácita: Una vez transcurrido ese plazo mínimo de 5 o 7 años, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.
En la práctica, esto otorga al inquilino una estabilidad de hasta 8 años (5+3) o 10 años (7+3) si ninguna de las partes se opone tras el período inicial.
El plazo de duración del contrato será libremente pactado por las partes. Si este fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del mismo, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Ley de Arrendamientos Urbanos – Artículo 9.1
La renta: cuánto se paga y cómo se actualiza
La renta inicial
El precio inicial del alquiler es, por regla general, de libre pacto entre el propietario y el inquilino. Sin embargo, la Ley por el Derecho a la Vivienda ha introducido una limitación muy importante en las «zonas de mercado residencial tensionado».
En «zonas tensionadas»: En las áreas que las comunidades autónomas declaren como tal, la renta de los nuevos contratos no podrá superar, por lo general, la del contrato anterior más un pequeño porcentaje, o deberá ajustarse a un índice de referencia de precios.
La actualización anual de la renta
La renta solo se puede actualizar una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada anualidad del contrato.
Límite a la actualización: Históricamente, la renta se actualizaba conforme al IPC. Sin embargo, para controlar la subida de los alquileres, el Gobierno ha establecido unos límites temporales. Para 2025, la actualización se desvincula del IPC y se basará en un nuevo Índice de Referencia que elabora el INE, con el objetivo de que las subidas sean más moderadas.
La fianza y las garantías adicionales
Este es otro de los puntos que la ley regula de forma estricta para proteger al inquilino de posibles abusos.
- Fianza legal obligatoria: Es de una mensualidad de renta. Es obligatoria y el propietario debe depositarla en el organismo correspondiente de su comunidad autónoma.
- Garantías adicionales: El propietario puede solicitar garantías extra (como un depósito adicional o un aval bancario), pero la ley establece un límite máximo. El valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de la renta.
Por tanto, en total, un propietario solo puede pedirte, como máximo, el equivalente a tres meses de renta (uno de fianza + dos de garantía adicional).
Derechos y obligaciones del inquilino
- Derecho de desistimiento: Como inquilino, puedes abandonar la vivienda una vez hayan transcurrido los primeros seis meses de contrato, siempre que se lo comuniques al propietario con una antelación mínima de 30 días. Si te vas antes de los seis meses, estarías incumpliendo el contrato.
- Obras y reparaciones: Estás obligado a hacerte cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (cambiar una bombilla, arreglar una persiana…).
- Subarriendo: Tienes prohibido subarrendar la vivienda o ceder el contrato a un tercero sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
Derechos y obligaciones del propietario
- Obras de conservación: El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que ello le dé derecho a subir la renta (por ejemplo, arreglar la caldera, una tubería rota o goteras).
- Recuperar la vivienda por necesidad: El propietario (si es persona física) puede anular la prórroga obligatoria y recuperar la vivienda antes de los 5 años, pero solo si la necesita para vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado (hijos, padres) o para su cónyuge. Para ello, debe haber transcurrido al menos el primer año de contrato y debe comunicarlo con dos meses de antelación. Si pasados tres meses no la ha ocupado, el inquilino puede exigir ser repuesto en el piso o una indemnización.
- Gastos de formalización del contrato: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán siempre a cargo del propietario.
En conclusión, la Ley de Arrendamientos Urbanos es un texto complejo pero esencial que busca equilibrar los intereses de inquilinos y propietarios. La mayoría de los conflictos surgen por el desconocimiento de sus normas. Un contrato de alquiler bien redactado y conforme a la ley es la mejor garantía para una relación pacífica y sin sorpresas.
Ante cualquier duda en la redacción o interpretación de un contrato, o si surge un conflicto durante el alquiler, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especialista en arrendamientos.