Cuando compras un piso, no solo adquieres el espacio de tu vivienda. Te conviertes en copropietario de una serie de elementos indispensables para la vida en el edificio: desde los cimientos hasta la antena de televisión. Estos son los elementos comunes.
La correcta gestión de estos espacios es la clave para una convivencia pacífica, pero también es la principal fuente de conflictos vecinales. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la norma que regula su uso, mantenimiento y modificación. Esta guía legal te explica de forma clara cuáles son tus derechos y obligaciones sobre ellos.
¿Qué se considera un elemento común? la lista del Código Civil
Más allá de lo obvio, como el portal o la escalera, la ley es muy detallada. El artículo 396 del Código Civil, que es la referencia principal que utiliza la LPH, establece una lista muy completa de lo que se considera común.
Son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales como pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes.
Código Civil – Artículo 396
En resumen, todo lo que está fuera del espacio privativo de tu vivienda y que sirve al conjunto del edificio es, por naturaleza, un elemento común.
El uso de los elementos comunes: ¿cuáles son los límites?
La regla general es simple: puedes usar los elementos comunes conforme a su naturaleza, pero sin perjudicar al resto de la comunidad ni impedir que los demás propietarios los utilicen. Sin embargo, hay un caso especial que genera muchas dudas.
Un caso especial: los elementos comunes de uso privativo
Es una de las figuras más conflictivas. Se trata de elementos que son propiedad de la comunidad (comunes), pero cuyo uso se asigna en exclusiva a un único propietario. Los ejemplos más típicos son los patios interiores a los que solo se accede desde un bajo o las terrazas de la última planta que coinciden con la cubierta del edificio.
Si tienes un elemento común de uso privativo, es crucial que entiendas tus derechos y límites:
- Derecho de uso: Puedes usar y disfrutar de ese espacio de forma exclusiva.
- Prohibición de obras: No puedes realizar obras o alteraciones que modifiquen su estado original (como cerramientos, pérgolas fijas o barbacoas de obra) sin el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.
- Obligación de mantenimiento: Eres responsable del mantenimiento ordinario del espacio (limpieza, conservación del suelo, etc.).
- Reparaciones estructurales: Si surge un problema estructural (como una gotera en la terraza que es la cubierta del edificio), la reparación corresponde a la comunidad, ya que sigue siendo un elemento común.
Las obras: ¿quién puede hacer qué y con qué permisos?
Este es el segundo gran foco de conflictos. La ley es muy estricta al respecto.
Obras en elementos comunes (acordadas por la comunidad)
Cualquier obra que afecte a un elemento común (pintar la fachada, cambiar el ascensor, instalar placas solares) debe ser aprobada en la Junta de Propietarios con las mayorías que exige la ley (mayoría simple, 3/5 partes o unanimidad, según el caso).
Obras de un propietario que afectan a elementos comunes
Aquí la regla es tajante: ningún propietario puede, por su cuenta, alterar un elemento común.
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Ley de Propiedad Horizontal – Artículo 7.1
Realizar obras sin permiso como cerrar una terraza o balcón, abrir una ventana en la fachada, cambiar el color de tus ventanas o instalar una salida de humos es ilegal. La comunidad puede demandarte y exigirte judicialmente que devuelvas el elemento a su estado original, asumiendo tú todos los costes.
Los gastos: ¿quién paga el mantenimiento y las reparaciones?
La regla de oro está en el artículo 9 de la LPH: todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble. El importe que cada uno paga se determina según su cuota de participación.
Es fundamental desterrar un mito muy extendido: Aunque no uses un elemento, estás obligado a pagar por él. El ejemplo más claro es el del ascensor. El propietario de un local o de un piso bajo está legalmente obligado a pagar su parte del mantenimiento, reparación o sustitución del ascensor (salvo que los estatutos de la comunidad digan expresamente lo contrario, lo cual es muy raro). La ley entiende que el ascensor es un elemento del edificio que le da valor al conjunto.
La normativa en Cataluña
Es importante saber que en Cataluña, la propiedad horizontal se rige por el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña. Aunque la mayoría de los principios son muy similares a la LPH estatal, existen regulaciones específicas sobre las mayorías necesarias para los acuerdos, la gestión del fondo de reserva y otros aspectos de los elementos comunes.
En conclusión, los elementos comunes son la esencia de la vida en comunidad y el núcleo de la Ley de Propiedad Horizontal. Su gestión se basa en el respeto a las normas, la toma de decisiones en la Junta y la contribución de todos a su mantenimiento.
Los conflictos por el uso, las obras o los gastos de los elementos comunes son la principal fuente de litigios en las comunidades. Ante una disputa, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especialista en propiedad horizontal. Un profesional podrá interpretar los estatutos de tu comunidad y la ley aplicable para defender tus derechos de forma eficaz.