En el marco del Derecho Civil y, en particular, en lo que atañe a la propiedad horizontal en España, uno de los conceptos jurídicos que suscita mayor interés tanto entre propietarios como entre juristas es el de leas derramas. Este mecanismo legal, utilizado para financiar los gastos extraordinarios y necesarios que surgen en las comunidades de propietarios, encierra una serie de particularidades que es fundamental conocer.
Definición y Naturaleza de la Derrama en Propiedad Horizontal
La derrama es una cuota extraordinaria que se impone a los propietarios de una comunidad para hacer frente a gastos no previstos en el presupuesto anual o bien para cubrir aquellos que, siendo previsibles, exceden de lo habitualmente presupuestado. La necesidad de estas cuotas extraordinarias puede surgir por diversos motivos, tales como reparaciones importantes en elementos comunes, actualizaciones necesarias para cumplir con la normativa vigente, entre otros.
El marco normativo que regula las comunidades de propietarios y, por ende, la figura de la derrama, se encuentra principalmente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Dentro de este texto, y aunque no se menciona explícitamente la palabra «derrama», se establecen los principios y procedimientos para la aprobación y ejecución de estos pagos extraordinarios.
Aprobación de Derramas en la Junta de Propietarios
La decisión de imponer una derrama debe ser tomada por la Junta de Propietarios, órgano supremo en la comunidad de propietarios, que debe reunirse al menos una vez al año. Para que una propuesta de derrama sea aprobada, es necesario que obtenga el respaldo de una mayoría que, según la naturaleza del gasto a cubrir, podrá ser de varios tipos.
- Cuando el gasto a financiar por la derrama sea necesario y haya que realizarlo de manera urgente, bastará con la mayoría de los asistentes a la junta, en representación de la mayoría de las cuotas de participación.
- Para los gastos no urgentes pero necesarios, se requiere una mayoría de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación.
Es importante subrayar que todas las decisiones relativas a las derramas deben quedar debidamente recogidas en el acta de la junta, detallando claramente el propósito de la derrama, el importe exacto y la forma de distribución entre los propietarios.
Reparto de la Derrama entre los Propietarios
El criterio general para la distribución de la derrama entre los distintos propietarios es de acuerdo con su cuota de participación en la comunidad. Esta cuota viene determinada en el título constitutivo de la comunidad y reflejada en los estatutos o, en su defecto, por lo establecido en la LPH. Sin embargo, y según lo convenido por los propios propietarios, pueden establecerse otros criterios de distribución siempre que se acuerden por unanimidad.
Exenciones y Reducciones
Aunque la regla general es que todos los propietarios contribuyan a las derramas, pueden darse situaciones excepcionales en las que uno o varios propietarios queden exentos del pago o se les aplique una reducción. Esto podría suceder, por ejemplo, si los estatutos de la comunidad así lo prevén o si la derrama se destina a mejoras de las que no todos los propietarios vayan a beneficiarse de igual manera.
Impugnación de Derramas
Las decisiones adoptadas por la Junta de Propietarios, incluidas aquellas relativas a las derramas, pueden ser objeto de impugnación. Los motivos para impugnar una derrama pueden incluir falta de cumplimiento de los requisitos formales para su aprobación, desacuerdo con el criterio utilizado para distribuir el importe entre los propietarios o disputas sobre la necesidad o urgencia del gasto a financiar.
Para impugnar una derrama, es necesario acudir a los tribunales competentes, presentando una demanda dentro de los tres meses siguientes a la fecha de adopción de la decisión por la Junta de Propietarios, si el demandante estuvo presente en la misma; o desde que tuvo conocimiento de la misma, si no asistió.
Conclusiones sobre la Ejecución de Derramas
Una vez aprobada la derrama y establecido el sistema de reparto, la comunidad de propietarios debe proceder a su cobro efectivo. Esto implica notificar a todos los propietarios la existencia de la derrama, el importe que les corresponde abonar y el plazo para hacerlo. La falta de pago por parte de alguno de los propietarios otorga a la comunidad el derecho a reclamar el importe adeudado por la vía judicial, pudiendo incluso solicitar el embargo de bienes del deudor hasta cubrir la cantidad adeudada.
La gestión de las derramas es, sin duda, uno de los aspectos más delicados y complejos dentro de la dinámica de las comunidades de propietarios. Comprende no solo la necesidad de tomar decisiones de manera colectiva y democrática sino también la de asegurar que todos los miembros de la comunidad cumplan con sus obligaciones económicas. Este mecanismo, aunque pueda ser motivo de conflicto, es fundamental para mantener y mejorar los elementos comunes de la propiedad horizontal, asegurando el bienestar y la convivencia armoniosa de todos sus integrantes.