Vives en una casa que no es tuya, sin un contrato de alquiler y sin pagar una renta mensual, con el permiso de su dueño. De repente, el propietario te pide que te vayas y te llega una demanda del juzgado. Esta situación se conoce como desahucio por precario.
Aunque encontrarse en esta posición genera una gran angustia, no significa que la expulsión sea automática. La ley y la jurisprudencia contemplan una serie de motivos tasados que permiten oponerse a la demanda y defender tu permanencia en la vivienda. Esta guía te explica cuáles son.
La defensa principal: demostrar que no eres un precarista
El desahucio por precario solo puede prosperar si el demandado ocupa la vivienda por la «mera tolerancia» del propietario, es decir, sin ningún tipo de contrato o derecho que justifique su posesión.
Por tanto, la estrategia de defensa más sólida consiste en demostrar que tu situación no es de precario, sino que tienes un «título» o derecho legítimo para estar en la propiedad.
1. Existencia de un contrato (aunque sea verbal)
Si puedes demostrar que existe un contrato de arrendamiento, aunque este fuera verbal, el procedimiento de desahucio por precario no es la vía correcta.
¿Cómo se prueba? La prueba es clave. Sirven los justificantes de pagos periódicos al propietario (transferencias bancarias, recibos), especialmente si en el concepto se indicaba «alquiler» o «renta». También son útiles los testigos, mensajes de WhatsApp o correos electrónicos donde se hable de las condiciones del alquiler.
2. Existencia de un comodato (préstamo de uso)
Esta es una de las defensas más importantes y técnicas. Un precario es una cesión sin más, pero un comodato es un «préstamo gratuito» de la vivienda para un uso y/o tiempo concreto.
Ejemplo: «Te dejo mi apartamento en la playa para que lo uses durante los meses de verano» o «Te cedo mi piso hasta que termines la carrera«.
Si puedes acreditar que el propietario te cedió la vivienda para un fin específico que todavía no ha concluido, no eres un precarista y el dueño no puede reclamar la vivienda hasta que dicho uso finalice.
3. La cesión del uso como vivienda familiar (el caso más común)
Este es el escenario más habitual en los juzgados y el que ha generado más jurisprudencia. Ocurre cuando unos padres ceden gratuitamente una vivienda a su hijo/a para que este establezca allí su hogar familiar con su pareja.
El Tribunal Supremo ha establecido que, si la vivienda se cedió para ser la sede de la familia, el uso está vinculado a las necesidades de esa familia.
¿Qué ocurre si la pareja se divorcia? Si un juez, en el proceso de divorcio, atribuye el uso de esa vivienda al cónyuge que se queda con la custodia de los hijos menores, los propietarios (los suegros) no podrán desahuciar por precario a su ex-nuera o ex-yerno mientras dure esa necesidad, que normalmente se extiende hasta la mayoría de edad de los nietos. El derecho de uso de los menores prevalece sobre el derecho de los abuelos a recuperar la posesión.
Otros motivos de oposición (menos frecuentes)
- Ser copropietario de la vivienda: No te pueden desahuciar por precario de una vivienda que, aunque sea en un pequeño porcentaje, también es tuya. El propietario mayoritario tendría que iniciar otro procedimiento judicial diferente (una acción de división de la cosa común).
- Usucapión (prescripción adquisitiva): Es un motivo muy excepcional y difícil de probar. Implica haber poseído la vivienda de forma pública, pacífica e ininterrumpida «en concepto de dueño» (actuando como si fueras el propietario) durante el tiempo que marca la ley (10, 20 o 30 años según el caso). Es complicado porque el precario, por definición, reconoce un dueño ajeno.
El procedimiento judicial y cómo actuar
El desahucio por precario se tramita a través de un procedimiento llamado juicio verbal. Una vez recibes la demanda, el plazo para oponerte es muy corto.
- Plazo para contestar: Tienes 10 días hábiles desde que recibes la demanda para presentar un escrito de contestación a través de un abogado y un procurador.
- La importancia de las pruebas: No basta con alegar uno de los motivos anteriores, hay que probarlo. Sirven todo tipo de pruebas: documentos, testigos, mensajes, correos electrónicos, etc.
En conclusión, oponerse a un desahucio por precario es posible, pero el éxito depende casi por completo de tu capacidad para demostrar que tienes un título o derecho que justifica tu posesión, más allá de la simple tolerancia del dueño. La línea que separa estas figuras es muy fina y se decide en los detalles y las pruebas.
Si has recibido una demanda de desahucio por precario, el tiempo para actuar es muy limitado. Es absolutamente imprescindible que contactes de inmediato con un abogado especialista en derecho inmobiliario para preparar tu defensa.