Has heredado una casa de pueblo, una finca rústica o un solar que siempre ha sido «de la familia», pero al ir a hacer los papeles, descubres que no consta en el Registro de la Propiedad. Esta situación es más común de lo que parece.
El proceso para inscribir una propiedad por primera vez se llama inmatriculación. Es un trámite fundamental para tener seguridad jurídica, pero desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015, es un procedimiento más riguroso. Ya no basta con presentar la escritura de herencia. Esta guía te explica las vías que existen.
¿Por qué es tan importante inmatricular una finca?
Aunque no es obligatorio, tener tu propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad te ofrece una protección y unas ventajas cruciales:
- Seguridad jurídica absoluta: La inscripción te convierte en el único dueño legal frente a todo el mundo. Nadie podrá discutir tu titularidad.
- Acceso a financiación: Ningún banco te concederá una hipoteca sobre una finca que no esté inscrita.
- Facilita la venta futura: Vender una propiedad no inscrita es extremadamente difícil y su valor de mercado es mucho menor.
- Protección frente a terceros: La inscripción protege tu propiedad frente a posibles embargos a dueños anteriores o disputas de propiedad con vecinos.
El requisito clave: acreditar la propiedad previa del fallecido
El error más común es pensar que con la escritura de aceptación de herencia es suficiente. No lo es. Cuando llegues al Registro, el Registrador te hará una pregunta clave: «Muy bien, usted ha heredado esta finca, pero, ¿cómo demuestra que la persona fallecida era realmente la dueña?»
Para inmatricular, necesitas probar no solo tu título de heredero, sino también el título de propiedad del causante. Para ello, existen principalmente dos vías.
Vía 1: la inmatriculación por doble título (art. 205 de la ley hipotecaria)
Este es el método más habitual y se utiliza cuando existen escrituras públicas de la finca, aunque no estuvieran inscritas. Como su nombre indica, requiere presentar dos títulos (dos escrituras).
¿Qué es el «doble título»?
Necesitarás aportar al Registro de la Propiedad:
- Tu Título de Heredero: La escritura de aceptación y adjudicación de la herencia otorgada ante notario.
- El Título Previo del Fallecido: Una escritura pública que acredite cómo adquirió la propiedad el causante. Por ejemplo, la escritura de compraventa por la que compró la finca, una escritura de donación a su favor, etc.
Requisito temporal: Debe haber transcurrido al menos un año entre la fecha de la escritura del fallecido (Título Previo) y la fecha de tu escritura de herencia (Tu Título).
Vía 2: el expediente de dominio notarial (art. 203 de la ley hipotecaria)
Esta es la solución para el caso más complejo: cuando no existe una escritura pública que demuestre que el fallecido era el dueño (el típico caso de la «finca del abuelo que se compró de palabra»).
¿En qué consiste?
Es un procedimiento que se realiza íntegramente ante notario. El heredero debe iniciar un «expediente de dominio» aportando todas las pruebas que tenga para demostrar que la finca pertenecía al fallecido y, por tanto, ahora a él.
Las pruebas pueden ser muy variadas:
- Contratos privados de compra.
- Recibos del pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a nombre del fallecido.
- Certificados del Catastro.
- Testigos (como los dueños de las fincas colindantes) que puedan confirmar la posesión.
El notario notificará a los vecinos, al ayuntamiento y publicará edictos. Si nadie se opone y las pruebas son suficientes, el notario dictará un acta que declarará probada la propiedad, y este documento servirá como título para inmatricular la finca en el Registro.
Documentación imprescindible para cualquier vía
Sea cual sea el método, necesitarás siempre una serie de documentos básicos:
✅ Tus títulos de propiedad: La escritura de herencia y la del fallecido si usas la vía del doble título, o el acta notarial del expediente de dominio.
✅ Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica: Este documento es fundamental. La descripción de la finca en tus escrituras, en el Catastro y en la realidad física debe ser la misma. Si hay discrepancias, deben corregirse antes de ir al Registro.
✅ Documentos de la herencia: Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y copia autorizada del testamento (o la declaración de herederos si no había testamento).
✅ Justificante del pago del Impuesto de Sucesiones.
En conclusión, inmatricular una finca heredada es un proceso más complejo de lo que parece. La clave del éxito reside en poder demostrar con documentos públicos o pruebas fehacientes cómo llegó la propiedad a manos del fallecido. Dependiendo de si esos documentos existen o no, deberás optar por la vía del doble título o por el expediente de dominio.
Este es uno de los procedimientos más técnicos del derecho inmobiliario. Un error en la estrategia o en la documentación puede llevar a la denegación de la inscripción y a un gasto de tiempo y dinero considerable. Por ello, es absolutamente imprescindible contar con el asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario y sucesorio.